Comprar en Francia
CCon la creación de esas leyes fiscales Francesas nacieron varias empresas operadoras turísticas que gestionan dicho turismo tanto en zonas de montaña como de costa e interior y nos garantizan una rentabilidad sobre el alquiler del inmueble que compramos. Todo esto ha dado como resultado que a la hora de pensar en una buena inversión tengamos en cuenta una serie de ventajas, como la devolución del IVA, la liberación de casi todos los impuestos de nuestro bien, un alquiler o rentabilidad garantizada por un número de años determinado y pactado, y el valor al alza en las zonas donde se permite construir acogiéndose a dichas leyes.
Sin duda estas inversiones resultan exitosas, no olvidemos que Francia es el país más visitado del mundo. En nuestra empresa desde hace más de 10 años promocionamos las inversiones más seguras y rentables en zonas de gran interés. A continuación te resumimos el proceso de compra y algunas de sus ventajas
- Condiciones y ventajas de las leyes francesas
- La importancia del notario francés, su potestad
- Pasos para la reserva de un apartamento
- Escrituración y propiedad de nuestro inmueble
- Impuestos y gastos del apartamento
- La devolución del iva
- Plusvalías y revalorización de los inmueble
- Financiación
- Fiscalidades
- Preguntas frecuentes
Condiciones y ventajas de las leyes francesas
Cuando compramos un apartamento al amparo de estas leyes debemos tener claro que el apartamento es totalmente de nuestra propiedad, esto no es una "multipropiedad", aquí somos los propietarios, aunque lo compremos con unas ventajas y unas condiciones.
Condiciones;
Nosotros iremos siempre que queramos a nuestro apartamento, pero cuando no lo ocupemos, será el operador turístico quien deba ocuparse de la gestión de mantenimiento, conservación y arrendamiento del mismo.
Ventajas;
La hacienda Francesa nos devuelve íntegro el IVA desembolsado por la compra (19,6%).
Importante deducción de impuestos y gastos.
Un montante económico anual con garantía contractual durante los 9 años que dicta la ley.
En resumen;
Cuando usted compra un apartamento, junto al acta de propiedad, se firma un contrato de alquiler con una sociedad de explotación turística que será su arrendatario durante el periodo establecido por la ley, y que generalmente suele ser mínimo de nueve años.
Esta sociedad garantiza de manera contractual el pago de una cantidad/rentabilidad anual, de forma que el propietario queda liberado de todas las obligaciones que suponen la gestión de dicho alquiler, de las obligaciones administrativas, de la mayor parte de los impuestos, obras de mantenimiento y sobre todo, de la conservación de su inmueble, que permanecerá en perfectas condiciones siempre, este usted o no.
La importancia del notario francés, su potestad
El notario Francés es una figura gubernamental en el país vecino. Esto implica indudablemente una garantía siempre para el comprador e impide el fraude inmobiliario de manera implícita.
Cada construcción tiene asignado su notario y él será quien administre, a través de su cuenta o de una cuenta centralizadora abierta en una entidad bancaria para todas las operaciones de cobro a los clientes durante el proceso de construcción y hasta la entrega del inmueble.
Todos los pagos a la hora de la compra de un inmueble deberemos hacérselos a él, con un cheque del 5% a la reserva, y por transferencia bancaria a su cuenta o a la cuenta centralizadora los pagos posteriores.
Por tanto, el notario se constituye en juez y director financiero de la operación, velará por los intereses del comprador, ofreciendo de esta manera una máxima garantía.
Otra gran ventaja del notario Francés son sus tarifas, ya que solo pagaremos un 3% sobre el precio total de un inmueble de nueva construcción para las escrituras sin que esto conlleve más coste para el potencial comprador.
Pasos para la reserva de un apartamento
El primer paso si un cliente está interesado en la adquisición de un apartamento es pedir una "opción de compra". Para este trámite solo es necesario el nombre y los apellidos del potencial comprador, junto al número de documento de identidad. Esta elección no conlleva ninguna entrega económica, de esta forma se nos respetará la opción de compra del apartamento reservado durante un par de semanas para que lo valoremos mejor y se resuelvan todas las dudas que pueda haber, incluidos los temas de financiación.
Transcurrido este plazo y si la decisión de compra es firme pasaremos a formalizar el "contrato de reserva". Junto a este contrato, que enviaremos después al notario designado para la operación, se entregará un talón o cheque del 5% del valor del inmueble siempre a nombre del notario adjudicado a cada operación. El notario hará firmar dicho contrato de reserva también al promotor Francés y nos enviará una copia con la firma de ambos, la del promotor y la nuestra (obligatorio para poder escriturar haber recibido las copias firmadas por todas las partes).
A partir de ahí esperaremos de 4 a 6 meses para firmar la escritura de propiedad de nuestro apartamento. Es en esta firma cuando el notario registrará el futuro inmueble a nuestro nombre y nos cobrará ese 5% entregado con anterioridad con talón, más otro 20%, y dependiendo como vaya de avanzado el estado de la obra, incluso posiblemente un mayor porcentaje, que es lo que establecen las leyes.
A partir de ahí se irán transfiriendo a la cuenta de la sociedad notarial o a la cuenta centralizadora los siguientes porcentajes restantes hasta la finalización y la entrega de llaves del inmueble. En estas operaciones el dinero el promotor no puede hacer uso del dinero a su libre disposición. Deberá justificar que el dinero a utilizar sea para el pago del gremio por ejemplo. Es penal si el dinero fuera utilizado indebidamente, el notario es quien mantiene un riguroso control sobre la operación ya que incluso podría ser penal para el mismo también.
Escrituración y propiedad de nuestro inmueble
Esta firma como hemos dicho se realizará de cuatro a seis meses después de haber formalizado el contrato de reserva. En este acto de procuración-escrituración el notario nos cobrará como hemos dicho, el 5% entregado para la reserva, más otro 20% que marca la ley.
A partir de dicha firma será el notario quien nos solicitará las sucesivas entregas de dinero conforme al estado de las obras hasta llegar al 100% y a la entrega de llaves del apartamento.
En este acto se concede un poder al notario para que vaya registrando la propiedad a nuestro nombre, en base al contrato de reserva firmado con anterioridad, en el cual el promotor se compromete a terminar la construcción y el comprador a pagar los restantes importes.
Impuestos y gastos del apartamento
En Francia, al contrario de lo que se piensa, el coste de los impuestos es similar a los de aquí. Se pagan la tasa de "habitación", la tasa de "fronciere" y el "síndico". Los dos primeros son los equivalentes a los impuestos estatales de aquí, y el síndico es el que conlleva los gastos de comunidad (mantenimiento portales, jardines, basuras etc).
La "tasa de habitación" en este tipo de inmuebles, y por el uso turístico que se les da, está exenta por las leyes.
En este tipo de compra, todos los impuestos que pagará el comprador serán; la tasa fronciere a partir del tercer año, pues los dos primeros años los debe pagar la empresa operadora turística que también nos pagará una rentabilidad por año y conservará en perfectas condiciones nuestro inmueble. Es decir, a partir del tercer año pagaremos o nos deducirán de las rentabilidades anuales 1/12 parte del importe anual, que es el correspondiente aproximado de dicha tasa "fronciere". También será por parte del propietario una pequeña parte de los gastos del ?síndico?, concretamente la correspondiente a basuras, que será de 80-90 euros/año aproximadamente.
Todos los demás impuestos y gastos sobre nuestro inmueble, incluso los seguros los costeará la empresa operadora de turismo durante el tiempo que estemos sometidos a este régimen con ellos, que por ley suele ser un mínimo de nueve años, con opción después de prorrogarlo por trienios si así lo queremos.
En resumen los impuestos son;
La tasa de habitación. (El gobierno francés nos exime de ella al acogernos a dichas leyes)
La tasa "Fronciere". (Por decreto ley, el operador la paga los dos primeros años, el comprador a partir del tercero.
El síndico. (El comprador solo paga el recibo correspondiente de basuras anual, el restante de gastos los paga el operador)
La devolución del iva
Una de las ventajas que nos ofrecen las leyes para comprar en Francia es el derecho a la devolución del IVA, allí llamada TVA. Dicha cantidad nos la devolverá la hacienda francesa al mes y medio de recibir las llaves de nuestro inmueble. Así lo dicta la ley.
Este IVA que nos devuelven tiene un periodo de amortización de 20 años.
Plusvalías y revalorización de los inmueble
Las plusvalías en Francia sobre el bien que adquirimos están gravadas con el 27% hasta los 5 primeros años desde la fecha de compra, cantidad que se va reduciendo a partir del 6º año en un 10% anual hasta el 15º año de la compra, a partir de esta fecha ya no se pagará nada al fisco Francés por la plusvalía de la venta de su propiedad.
Evidentemente, son ventajas a la hora de plantearnos la inversión. El fin de incentivación de estas leyes está claro, cuanto más tiempo pase, menos deberemos de pagar a la hacienda francesa, más dinero recibiremos por el alquiler y por ultimo más se nos revalorizara nuestra propiedad.
El estado francés tendrá la garantía de que en nuestro inmueble ha sido de uso turístico, y eso deja dinero allí. Recordemos que Francia es de largo el país más visitado del mundo y el sector turístico es uno de sus principales ingresos.
Financiación
La financiación es posible a través de una entidad bancaria española, de una francesa, y también a través de un crédito promotor.
La diferencia es que en un banco español como aval hipotecario por norma general intentar pedir la propiedad española del comprador, pues a pesar de estar la propiedad a tan solo 2 horas de España, en caso de impago, el trámite administrativo que conlleva el que sea otro país es bastante azaroso. En una entidad francesa nos harán la hipoteca sobre el inmueble que adquirimos y nos pedirán simplemente la declaración de hacienda y las 3 últimas nóminas. Otro recurso es el crédito del promotor, quien nos garantiza una financiación del inmueble.
Fiscalidades
Las obligaciones fiscales que tenemos en Francia es la declaración del IVA que nos pagarán junto a las rentabilidades. Este IVA es de un 5,5% sobre el precio que figura en los listados. Es una declaración anual bastante sencilla que por lo general realiza una asesoría fiscal asociada al notario de cada urbanización. Es de rigor hacerla y por lo general todos los compradores lo hacen.
En España y según dicta la ley también debemos declarar las rentas recibidas por el alquiler, sin embargo, si el crédito hipotecario está solicitado en una entidad española convendría estudio personal para su desgravación en la declaración de hacienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo puedo vender mi apartamento?
En cualquier momento, pero si lo vendemos antes de los 9 años que marca la ley, deberemos subrogar el contrato de alquiler al nuevo propietario hasta cumplir la fecha de 9 años exigida por las leyes francesas. El precio de venta es libre. RRecordemos que cuanto más tiempo mantengamos en propiedad nuestro inmueble menos pagaremos al fisco francés, hasta no pagar nada por la plusvalía a partir del decimoquinto año.
¿Está estipulado un precio o se puede hacer como una vivienda normal?
El precio de venta es totalmente libre pero si se vende el inmueble antes de los 9 años que marca la ley, el nuevo comprador deberá cumplir esos plazos pactados.
¿Cuantas veces puede ir a disfrutar el propietario de su vivienda al año?
No hay límite de disfrute anual. Por norma general son 3 las semanas que tenemos para ir de vacaciones a nuestro inmueble. A partir de ahí, a mayor disfrute de semanas menor rentabilidad.
¿Es seguro el alquiler que nos pagan? ¿Se firma algún contrato? ¿Por cuanto tiempo?
El alquiler nos es garantizado mediante contrato con garantía contractual. Es decir, La empresa operadora turística que nos pagará las rentabilidades nos pagará un alquiler pactado con la subida del índice del dinero anual. La ley exige 9 años mínimo, a partir de la finalización de dicho plazo la empresa nos dará la opción de renovarlo por periodos de tres años, también garantizados.
¿Si no se alquila puedes alquilarlo tú o disfrutarlo tú?
Tanto si se alquila como si no, al comprador le pagarán el dinero que se le firma en el contrato de alquiler, por lo que no podrá mediar en la comercialización del apartamento. Son empresas muy conocidas y que llevan muchos años de experiencia en el mercado, entre ellas manejan el 40% del turismo europeo.
¿Tiene pagos de comunidad?
Si, al igual que en España hay unos gastos de comunidad, pero los paga la operadora turística que nos garantiza la rentabilidad mientras estemos acogidos al contrato con ellos. Si no es así y nuestro inmueble está ya liberado de las leyes francesas los costes vienen a ser parecidos a los gastos de comunidad españoles.
¿Que porcentaje se le descuenta al propietario por estar en su vivienda?
Hemos dicho que al margen de la rentabilidad anual del 4% aprox. (que figura en contrato de alquiler) por norma general tendremos 3 semanas de disfrute sin coste. Después se nos aplicará un 20% sobre el precio por semana estipulado en el régimen general que variará dependiendo de la temporada.